집값이 더 오르지 않아도 보유세는 10년 뒤 두 배가 될 수 있다는 추계가 나왔다. 국토연구원이 공시가격 현실화율을 2027년부터 매년 1.5%포인트씩 자동으로 올리는 방안을 국토교통부에 제안한 것으로 드러나면서다. 국회 국토교통위원회 김은혜 의원(국민의힘)은 10월 7일 이 중간보고서를 공개하며, 서울 평균 아파트의 보유세가 2026년 약 92만원에서 2036년 약 192만원으로 2.08배가 된다는 의원실 추계를 내놨다(조세일보 10월 7일 보도). 확정안은 아니다. 그래도 내 집 세금이 어떤 구조로 움직이는지 알아 둘 이유는 충분하다. (사진) 국토연구원 중간보고서는 2027년부터 공시가격 현실화율을 매년 1.5%포인트씩 올리는 방안을 담았다(김은혜 의원실 공개). ■ ① 현실화율이 뭐길래 — 69%에서 매년 1.5%p 현실화율은 시세 대비 공시가격의 비율이다. 국토부는 지난해 11월 2026년 공동주택 현실화율을 69.0%로 전년 수준에서 동결했다. 당시 2026년 공동주택 공시가격이 전국 평균 9.16%, 서울은 18.67% 올라 보유세 부담이 급격히 늘 것을 고려한 조치였다. 보고서는 '국민 수용성'을 감안한 시뮬레이션 결과 연간 약 1.5% 이내의 조정 속도가 적정하다고 설명했다. 김 의원은 정부 자료에 현실화 계획의 최종 목표가 시세의 90%로 유지돼 있다며 '선거 때는 동결하고 끝나자마자 인상안을 검토한다'고 비판했다(조세일보). 국토부의 공식 입장은 이 보도에 담기지 않았다. ▷ 공시가격 현실화율, 지금과 제안 · 69% 2026년 현실화율 공동주택·동결 · 1.5%p 매년 상향 제안 2027년부터 · 90% 현실화 최종 목표 시세 대비 (사진) 2026년 공동주택 공시가격 현실화율은 69.0%로 동결됐다(국토교통부, 지난해 11월 발표). ■ ② 의원실 추계 — 시세가 멈춰도, 계속 올라도 추계는 올해 서울 공동주택 평균 공시가격 6억6507만원(현실화율 69%, 역산 시세 9억6387만원)을 기준으로, 정부 세제개편안대로 1세대 1주택 거주자 종부세 공제가 14억원으로 늘고 재산세 특례가 이어진다고 전제했다. 2027년만 시세가 18.67% 오르고 2028년부터 멈추는 경우, 공시가격은 2033년 9억934만원이 돼 재산세 특례 기준(공시가 9억원)을 넘는다. 보유세는 2028년 약 132만원, 2033년 약 177만원, 2036년 약 192만4660원이 된다. 시세가 매년 18.67%씩 계속 오른다는 극단적 가정에서는 공시가격이 2028년 9억7731만원으로 재산세 특례에서 빠지고, 2030년 14억3365만원을 넘어 종부세 대상이 되며, 2036년 보유세는 재산세 약 1176만원과 종부세 약 3203만원을 합친 약 4379만원(47.5배)까지 불어난다. ▷ 시세가 2028년부터 멈춰도 — 서울 평균 공동주택 보유세 추계 · 192 2036년 · 177 2033년 · 132 2028년 · 92 2026년(현재) 자료: 김은혜 의원실 추계(조세일보 보도) · 2026-10-07 공개 모두 '약' 금액이며 2036년은 192만4660원. 2027년 시세 18.67% 상승 후 2028년부터 동결, 현실화율 연 1.5%p 상향, 정부 세제개편안 시행을 전제로 한 의원실 추계입니다. 확정치가 아닙니다. (사진) 시세가 2028년부터 멈춰도 서울 평균 공동주택 보유세는 2036년 약 192만원으로 늘어난다는 추계다(김은혜 의원실). ■ ③ 보유세는 이렇게 계산된다 보유세는 시세가 아니라 공시가격에서 출발한다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱하고 공제를 빼 과세표준을 만든 뒤 세율을 적용하는 구조다(라운지 일반정보). 그래서 집값이 그대로여도 현실화율이 오르면 공시가격이 올라 세금이 늘 수 있다. 재산세는 7월과 9월, 종부세는 11월에 고지된다. 이번 추계는 시세 상승률과 세제개편안 시행을 모두 가정한 숫자라, 실제 세액은 정부의 현실화율 결정과 국회 입법에 따라 달라진다. ▷ 공시가격이 보유세가 되기까지 · 시세 실거래 가격 · 공시가격 시세×현실화율 · 과세표준 비율 곱·공제 · 세액 세율·특례 · 고지 7·9월, 11월 일반적인 계산 흐름입니다. 과세표준은 공정시장가액비율과 공제를 반영하고, 고지는 재산세 7·9월·종부세 11월입니다. 공제·비율·특례는 연도와 주택 수에 따라 다릅니다. [ℹ 라운지 안내] 국토연구원 보고서는 연구 중간 단계의 제안이며 정부가 확정한 정책이 아닙니다. 이 글은 공개된 보도를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 실제 조건은 시점·개인 상황에 따라 달라지므로 해당 기관 공고와 원문을 확인하세요. (사진) 보유세는 시세가 아니라 공시가격에서 출발한다. 집값 뉴스만 보면 세금은 따라 움직이는 것 같지만, 실제로 세금을 움직이는 손잡이는 공시가격이다. 올해 고지서가 오기 전에 내 집 공시가격 한 줄을 먼저 확인해 두자. ■ 한 줄 정리 ① 내 집 공시가격부터 확인하세요. '부동산 공시가격 알리미'에서 연도별 공시가격을 조회할 수 있습니다. ② 공시가 9억원 근처라면 1주택 재산세 특례 적용 여부가 바뀔 수 있는 구간인지 살펴보세요. ③ 이번 숫자는 '연구 중간보고서 제안 + 의원실 추계'입니다. 정부가 실제로 현실화율을 바꾸는지는 연말 발표되는 공시가격 산정 방향에서 확인하세요. ④ 11월 종부세 고지서가 오면 공시가격·공제액·세액공제 항목이 맞게 반영됐는지 대조해 보세요. ■ 출처 · 조세일보 — 「공시가 현실화율 '연 1.5%p' 상향 검토..."시세 동결돼도 보유세 인상"」 (2026-10-07) https://n.news.naver.com/mnews/article/123/0002391431?sid=100