서울 아파트값이 1년 새 10.41% 올랐다. 정부가 서울 전역을 규제지역·토지거래허가구역으로 묶은 '10·15 대책'(2025년 10월 15일 발표) 직후인 지난해 10월 셋째 주부터 올해 10월 첫째 주까지의 누적 상승률이다(한국부동산원 통계 인용 보도, 핀포인트뉴스 10월 13일). 같은 기간 서울의 갭투자 의심거래는 약 3분의 1로 줄었다. 투기 수요는 눌렀는데 값은 왜 잡히지 않았을까. 15일이 대책 1년이다. (사진) 10·15 대책 1년, 서울 아파트 매매가격은 10.41% 올랐다(한국부동산원 통계 인용 보도). ■ ① 1년 성적표 — 갭투자는 줄었다 대책의 뼈대는 두 가지였다. 토지거래허가구역 안 아파트를 사면 2년간 실거주해야 하는 의무를 지워 전세를 낀 매매(갭투자)를 막고, 수도권·규제지역 주택담보대출 한도를 집값 구간별로 차등화한 것이다. 강득구 더불어민주당 의원실 분석에 따르면 서울의 갭투자 의심거래는 대책 발표 전 1년간 7,579건에서 발표 후 약 11개월간 2,442건으로 줄었다. 김효선 KB국민은행 부동산 수석위원도 토지거래허가구역 확대가 갭투자를 제한하고 선호지역의 가격 급등세를 일시적으로 둔화시키는 데 영향을 미쳤다고 평가했다(핀포인트뉴스). ▷ 서울 갭투자 의심거래(건) · 7579 발표 전 1년 · 2442 발표후 11개월 자료: 강득구 의원실 분석(핀포인트뉴스 보도) · 2026-10-13 보도 두 기간의 길이가 다릅니다(12개월 vs 약 11개월). '의심거래'는 의원실 분석 기준입니다. (사진) 대책 당시 주택담보대출 한도는 집값 구간별로 6억·4억·2억원으로 나뉘었다(핀포인트뉴스). ■ ② 값은 비강남이 더 올랐다 그런데 집값 오름세는 꺾이지 않았다. 같은 기간 서울 아파트 매매가격을 자치구별로 보면 성북구가 16.51%로 가장 많이 올랐고 서대문구(14.40%)와 강서구(14.39%)가 뒤를 이었다. 반면 강남구는 1.40%, 서초구는 3.35% 상승에 그쳤다. 실수요자의 문턱이 높아졌다는 지적도 함께 나왔다. 대출 한도가 묶이면서 현금 동원력이 큰 수요자보다 대출 의존도가 높은 무주택자와 갈아타기 수요가 더 큰 제약을 받는다는 것이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 차주의 상환 여력과 관계없이 일률적으로 대출 한도를 정한 점을 문제로 꼽았다. ▷ 서울 아파트 매매가격 1년 상승률(%) · 16.51 성북구 · 14.4 서대문구 · 14.39 강서구 · 10.41 서울 전체 · 3.35 서초구 · 1.4 강남구 자료: 한국부동산원 통계 인용 보도(핀포인트뉴스) · 2025년 10월 셋째 주~2026년 10월 첫째 주 주간 매매가격지수 누적 상승률입니다. 개별 단지의 실거래가 변동과는 다를 수 있습니다. ■ ③ 전세는 줄고, 월세가 절반을 넘었다 임대차 시장도 흔들렸다. 같은 기간 서울 아파트 전셋값은 9.96% 올랐다. 부동산 빅데이터 플랫폼 아실 기준 서울 아파트 전세 매물은 지난해 10월 16일 2만4,421건에서 올해 10월 12일 2만311건으로 16.9% 줄었고, 국토교통부 실거래가 공개시스템 분석에서 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 전년 동기 44.1%에서 50.2%로 높아졌다. 공급은 더디다. 국토교통부 주택통계상 올해 1~8월 수도권 주택 착공은 8만6,739가구로 1.5% 늘었지만 준공은 8만75가구로 21.6% 줄었다. 거래도 식었다. 부동산플래닛이 10월 13일 발표한 분석에서 8월 전국 부동산 매매거래량은 7만2,976건으로 5개월 연속 감소해 지난해 1월 이후 가장 적었고, 서울 아파트 거래량은 7월 5,855건에서 8월 3,529건으로 39.7% 줄었다. ▷ 대책 1년, 임대차·공급 지표 · 50.2% 서울 아파트 월세 비중 전년 동기 44.1% · 16.9% 서울 전세 매물 감소 2만4421→2만311건 · 21.6% 수도권 준공 감소 올해 1~8월 (사진) 서울 아파트 임대차 거래 중 월세 비중은 50.2%로 높아졌다(국토교통부 실거래가 분석). [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 보도·자료를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 실제 조건은 시점·개인 상황에 따라 달라지므로 해당 기관 공고와 원문을 직접 확인하세요. 투자 판단은 독자 본인의 몫입니다. (사진) 대책 1년, 갭투자는 줄었지만 가격·전세 불안은 남았다. 1년 성적표를 한 줄로 줄이면 '투기 수요는 줄었지만 가격·전세 불안은 남았다'다. 송승현 도시와경제 대표는 "거래량이 줄었는데도 집값 안정이 이뤄지지 않았다"며 정상적인 거래 기능 회복과 실질적인 공급 확대를 주문했다. 지금 집을 보고 있다면 대책 1년의 숫자보다 먼저, 사려는 곳이 허가구역인지와 내 집값 구간의 현재 대출 한도부터 확인하는 것이 순서다. ■ 한 줄 정리 ① 사려는 단지가 토지거래허가구역인지 먼저 확인하세요 — 대책 당시 기준으로 허가구역 아파트에는 2년 실거주 의무가 붙습니다. ② 주택담보대출 한도는 대책 이후 바뀌었을 수 있으니 현재 기준을 은행 상담으로 확인하세요. ③ 자치구별 상승률 차이가 커서 '서울 평균'만으로 판단하면 어긋납니다 — 관심 지역의 주간 지수를 따로 보세요. ④ 전세를 구한다면 매물 감소·월세 전환 흐름을 감안해 계약 만기보다 넉넉히 앞서 시세를 확인하세요. ■ 출처 · 핀포인트뉴스 — 「10·15 부동산 대책 1년…갭투자 줄었지만 집값·전셋값 뛰었다」 (2026-10-13) https://www.pinpointnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=494954 · 조세일보 — 「전국 부동산 거래 5개월째 감소…서울 아파트 거래 40% 급감」(부동산플래닛 분석) (2026-10-13) https://n.news.naver.com/mnews/article/123/0002391749?sid=101