내년 공동주택 공시가격의 윤곽이 이달 셋째 주쯤 나온다. 국토교통부는 11월 셋째 주께 공시가격 공청회를 열 계획이다(데일리안, 11월 5일 보도). 올해 서울 공동주택 공시가격은 18.60% 올랐다. 그리고 올해 서울 집값을 끌어올린 곳은 강남이 아니라 성북(16.56%)·서대문(14.07%) 같은 중저가 지역이었다. 내년 보유세 고지서가 어디서 더 무거워질지, 지금 정해지고 있는 변수 세 가지를 짚었다. ▷ 보유세를 움직이는 숫자 세 개 · 69% 공동주택 평균 현실화율 2023~2026년 4년째 · 67개 공시가격 쓰는 행정제도 세금·건보료 등 · 70% 내년 종부세 공정시장가액비율 정부안, 현행 60% (사진) 공시가격은 재산세·종부세는 물론 건강보험료 등 67개 제도의 기준이 된다. ■ ① 변수 1 — 시세: 올해는 중저가 지역이 더 올랐다 현실화율(공시가격이 시세를 반영하는 비율)이 묶여 있으면 공시가격은 시세 변화만큼 움직인다. 그래서 올해 어디가 얼마나 올랐는지가 첫 번째 변수다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트값은 10월 넷째 주 기준 90주 연속 올랐고, 올해 누적 상승률은 8.73%로 지난해 같은 기간 6.88%를 크게 웃돌았다. 25개 자치구 가운데 성북구가 16.56%로 가장 높았고 서대문구 14.07%, 강서구 13.14%, 구로구 13.03%, 동대문구 12.78%, 노원구 12.71%, 관악구 12.66%가 두 자릿수였다. 반면 강남구는 1.64% 내렸고 서초구는 0.14%, 송파구는 4.35% 오르는 데 그쳤다. 데일리안은 이를 근거로 비강남권을 중심으로 내년 공시가격 상승 폭이 커질 수 있다고 봤다. ▷ 올해 서울 자치구 아파트값 누적 상승률(%) · 16.56 성북구 · 14.07 서대문구 · 13.14 강서구 · 12.71 노원구 · 4.35 송파구 · 0.14 서초구 자료: 한국부동산원(데일리안 보도) · 2026년 10월 넷째 주 기준 누적 강남구는 같은 기간 1.64% 하락해 막대에서 뺐습니다. 서울 전체 누적은 8.73%입니다. (사진) 올해 상승률 1위는 성북구 16.56% — 강남구는 오히려 1.64% 내렸다. ■ ② 변수 2 — 현실화율과 공정시장가액비율 공동주택 평균 현실화율은 2023년부터 올해까지 4년 연속 69%다. 동결 첫해인 2023년 전국 공동주택 공시가격은 18.63% 내렸고, 이후 2024년 1.52%, 지난해 3.65%, 올해 9.13% 올랐다. 서울은 같은 기간 -17.32%, 3.25%, 7.86%, 18.60%였다. 정부는 현실화율 목표를 90% 수준으로 잡고 있고, 지난해 12월에는 현실화 계획 수립 주기를 5년으로 정하는 법 개정안도 발의됐다. 이번 공청회에서 내년 방향이 드러난다. 과세표준을 계산할 때 곱하는 공정시장가액비율도 변수다. 정부 세제개편안에는 현재 60%인 주택분 종부세 공정시장가액비율을 내년 70%로 올리고, 2028년부터 3주택 이상·조정대상지역 주택 보유자에게 80%를 적용하는 내용이 담겼다. ▷ 공동주택 공시가격 변동률(%) 자료: 국토교통부 공동주택 공시가격(데일리안 보도) · 연도별 공시 기준 현실화율을 69%로 묶은 첫해인 2023년에는 전국 18.63%, 서울 17.32% 내렸습니다(막대 미표시). (사진) 공시가격 × 공정시장가액비율 — 두 숫자가 함께 움직이면 세금 기준이 바뀐다. ■ ③ 변수 3 — 종부세 공제, 국회에서 다시 흔들린다 1주택자 기본공제도 아직 확정되지 않았다. 이데일리에 따르면 정부는 8월 3일 세제개편안에서 실거주 1주택자 기본공제를 12억원에서 14억원으로 높이고 비거주 1주택자는 9억원으로 줄이려 했지만, 반발이 커지자 비거주자는 12억원을 유지하는 쪽으로 고쳤다. 11월 5일 김영배 더불어민주당 서울시당위원장은 라디오에서 '1주택자는 거주와 비거주를 가리지 말고 14억원으로 맞추자는 것이 다수 의견'이라며 정부안 수정을 요청하겠다고 했다. 장기거주특별공제도 논의 대상에 올랐다. 서울 지역 의원들은 다다음 주 국회 재정경제기획위원회의 세제 법안 심사에 이를 반영하겠다는 계획이다. 서진형 광운대 교수는 '노·도·강 지역도 공시가격이 오르면 세 부담이 커질 수 있다'며 조세가 매매가격에 전가될 가능성도 짚었다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 보도·자료를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 수치는 본문에 적은 발표일·집계 시점 기준이고 이후 바뀔 수 있습니다. 실제 판단은 본인 상황과 해당 기관 공고를 확인한 뒤 하세요. 세제 개편안은 국회 심사 전이라 최종 내용이 바뀔 수 있습니다. (사진) 공청회와 국회 심사가 끝나야 내년 고지서의 기준이 정해진다. 정리하면 내년 보유세는 세 갈래에서 정해진다. 올해 시세가 얼마나 올랐는지, 공청회에서 현실화율을 어떻게 할지, 국회가 공정시장가액비율과 기본공제를 어떻게 확정할지다. 올해는 중저가 지역 상승률이 높았던 만큼, 강남 밖 1주택자도 이번 공청회 결과를 챙겨 볼 필요가 있다. ■ 한 줄 정리 ① 공청회에서 내년 현실화율을 동결하는지, 올리는지부터 확인하세요. 현실화율이 그대로면 공시가격은 시세 변화만큼 움직입니다. ② 내 아파트의 올해 공시가격과 올해 시세 변화를 나란히 적어 보세요. 올해는 강남보다 성북·서대문 같은 중저가 지역 상승률이 높았습니다. ③ 종부세 기본공제와 공정시장가액비율은 국회 심사 결과에 따라 달라집니다. 거주·비거주 여부별로 최종안을 확인하세요. ④ 공시가격은 세금뿐 아니라 건강보험료·기초생활보장 등에도 쓰입니다. 세금 외 영향이 있는지도 함께 살피세요. ■ 출처 · 데일리안 — 「서울 집값 뛰자 내년 공시가격도 ‘들썩’…중저가 아파트 보유세 오르나」 (2026-11-05) https://n.news.naver.com/mnews/article/119/0003151475?sid=101 · 이데일리 — 「김영배 "與 서울의원들, 비거주 1주택 종부세 공제 12억→14억 요구"」 (2026-11-05) https://n.news.naver.com/mnews/article/018/0006404139?sid=100