수도권에서 전용 85제곱미터를 넘는 중형 오피스텔 평균 매매가격이 올해 7월 9억2276만원까지 올랐다. 서울은 14억101만원으로, 관련 통계 집계 이후 처음 14억원을 넘었다(한국부동산원 집계, 2026년 7월 기준). 아파트 이야기가 아니다. 오피스텔이다. 같은 기간 수도권 전용 85제곱미터 초과 오피스텔 거래량은 올 상반기 622건으로 지난해 하반기 482건보다 29.1% 늘었다. 아파트를 사려던 사람들이 왜 오피스텔 가격표를 보게 됐는지가 오늘의 이야기다. 중앙일보가 9월 19일 정리한 '10·15 주택시장 안정화 대책 시행 1년' 분석을 근거로, 규제 1년 동안 실수요가 어디로 움직였는지를 따라가 본다. (사진) 아파트 문턱이 높아진 1년, 수요는 다른 문을 찾았다. ■ ① 규제 1년, 값은 다 올랐다 KB부동산 집계로 서울 아파트 매매가격은 2025년 10월부터 올해 8월까지 12.12% 올랐다. 1년 전 같은 기간 상승률 6.37%의 두 배다. 전셋값 상승률은 2.47%에서 8.89%로 3.6배가 됐고, 월세지수도 98.2에서 107.1로 9.1% 올랐다. 경기도 마찬가지다. 같은 기간 경기 아파트 매매가격은 0.01% 하락에서 5.67% 상승으로 돌아섰고 전셋값 상승률은 1.56%에서 6.20%로 네 배가량 확대됐다. 고가주택 가격 급등과 투자 수요를 누르겠다는 취지의 대책이 시행 1년을 앞둔 시점에, 매매·전세·월세가 함께 오른 셈이다. 이재명 대통령은 9월 18일 기자회견에서 강남권은 내리고 외곽은 오르는 흐름을 '일종의 평탄화 작업이 진행되는 과정'이라고 평가했다. ▷ 서울 아파트 가격 상승률 — 규제 1년과 그 1년 전 · 12.12 매매 · 최근 1년(2025년 10월~2026년 8월) · 8.89 전세 · 최근 1년 · 6.37 매매 · 1년 전 같은 기간 · 2.47 전세 · 1년 전 같은 기간 자료: KB부동산 집계 · 중앙일보 2026-09-19 보도 · 2025년 10월~2026년 8월과 그 1년 전 같은 기간 같은 기간 서울 월세지수는 98.2에서 107.1로 올랐습니다. 지수와 상승률은 단위가 달라 함께 그리지 않았습니다. ■ ② 물건이 마르자 수요가 유형을 바꿨다 대책은 주택가격에 따라 주택담보대출 한도를 15억원 이하 6억원, 15억~25억원 4억원, 25억원 초과 2억원으로 차등화했다. 대출 문턱이 높아지자 실수요가 사라진 것이 아니라 살 수 있는 가격대로 옮겨갔다. 지난달 서울 아파트 거래량 상위 10개 단지 가운데 7곳이 노원·도봉·강북구의 구축 단지였다. 전세 사정도 함께 빡빡해졌다. 아실 집계로 지난해 10월 15일부터 올해 9월 16일까지 서울 아파트 전세 물건은 2만4369건에서 2만529건으로 15.8% 줄었고, 노원은 827건에서 407건으로 50.8%, 도봉은 355건에서 186건으로 47.7% 감소했다. 그다음 단계가 주택 유형의 이동이다. 15억원 이하 아파트값까지 오르자 3~4인 가구가 쓸 수 있는 중형 오피스텔과 빌라가 실거주 대체재로 올라섰다는 것이 보도에 인용된 전문가들의 설명이다. ▷ 숫자로 보는 이동 · 14억101만원 서울 중형 오피스텔 평균 매매가 전용 85㎡ 초과 · 2026년 7월 기준, 8개월 연속 상승(한국부동산원) · 622건 수도권 중형 오피스텔 상반기 거래량 지난해 하반기 482건보다 29.1% 증가(부동산R114) · 2만529건 서울 아파트 전세 물건 지난해 10월 15일 2만4369건에서 15.8% 감소(아실, 9월 16일까지) (사진) 같은 면적 표기라도 실제로 쓰는 면적은 다르다. ▷ 아파트와 주거용 오피스텔, 계약 전에 갈리는 지점 적용 요건은 물건의 등기 용도와 실제 사용 형태, 본인 보유 현황에 따라 달라집니다. 계약 전 관할 지방자치단체와 금융회사에서 확인하세요. ■ ③ 그래서 지금 확인할 것 오피스텔 가격이 올랐다는 사실은 '그러니 사라'는 뜻이 아니다. 유형이 다른 물건은 청약·대출·세금·환금성이 모두 다른 규칙 위에 있고, 그 규칙은 등기 용도와 실제 사용 형태, 본인이 이미 가진 주택 수에 따라 갈린다. 보도에 인용된 전문가들도 가격 자체보다 규제가 만든 선택지 축소를 원인으로 짚었다. 지금 확인할 것은 시세 전망이 아니라 내 조건에서 적용되는 규칙이다. "15억원 이하 아파트값마저 오르자 풍선효과가 비아파트 시장으로 옮겨붙고 있다. 아파트 진입장벽이 높아지면서 전용 84제곱미터 등 3~4인 가구용 중형 오피스텔과 빌라가 실거주 대체재로 떠오른 것이다." — 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원 (중앙일보 2026년 9월 19일 보도) (사진) 규제는 수요를 없애기보다 방향을 바꿔 놓았다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 보도와 공공기관·연구기관 자료를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 수치는 발표·집계 시점의 값이고 금리·환율·지수·시세는 계속 바뀝니다. 실제 조건은 시점과 개인 상황에 따라 달라지므로 해당 기관 공고와 상품 설명서를 확인하세요. (사진) 값이 오른 자리보다, 내 조건에 맞는 규칙이 먼저다. 정리하면 규제 1년 동안 서울 아파트는 매매·전세·월세가 함께 올랐고, 전세 물건이 줄어든 지역에서 실수요는 가격대와 주택 유형을 함께 바꿨다. 그 끝에 중형 오피스텔 평균값이 서울에서 처음 14억원을 넘었다. 숫자는 시장이 움직인 방향을 보여 주지만, 그 방향을 따라가는 것이 내게 맞는지는 등기 용도와 대출·세금 적용을 확인한 뒤에야 판단할 수 있다. ■ 한 줄 정리 ① 주거용 오피스텔을 검토한다면 등기상 용도와 실제 사용 형태가 무엇으로 신고돼 있는지 먼저 확인하세요. ② 주택 수 산정·취득세·양도 시 과세는 용도와 사용 형태에 따라 갈리므로, 본인 보유 현황을 기준으로 관할 지방자치단체와 국세 상담으로 확인하는 절차가 필요합니다. ③ 대출은 아파트와 적용 체계가 다를 수 있어, 가능 한도와 금리 조건을 두세 곳 이상에서 같은 날 기준으로 비교하세요. ④ 전용률(계약면적 대비 전용면적)과 월 관리비는 같은 면적 표기라도 단지별 차이가 크니 관리비 내역서를 직접 받아 보세요. ⑤ 되팔 때의 수요층이 누구인지, 주변에 같은 유형 물건이 얼마나 있는지도 계약 전에 확인할 항목입니다. — 가격이 올랐다는 기사 한 줄보다 이 다섯 가지가 실제 손익을 더 크게 가릅니다. ■ 출처 · 중앙일보 — '토허제 확대 1년' 후폭풍…거래 마르고 매매·전월세 다 뛰었다 (2026-09-19) https://n.news.naver.com/mnews/article/025/0003552469?sid=101 · 조선일보 — 대통령 기자회견 부동산 정책 기조 관련 보도 (2026-09-19) https://n.news.naver.com/mnews/article/023/0003999345?sid=100