서울에서 입주 20년이 넘은 아파트가 지난달 신축보다 더 올랐다. 한국부동산원 연령별 아파트 매매가격지수를 보면 2026년 8월 서울 20년 초과 아파트는 전월보다 1.21% 올랐고, 5년 이하 신축은 0.88%에 그쳤다(9월 25일 보도). 한동안 시장을 지배한 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이 한 달 만에 뒤집힌 셈이다. 그런데 강남 3구와 강동구에서는 정반대였다. 같은 '재건축 구축'인데 강남에선 값이 내렸다. (사진) 8월 서울에서 가장 많이 오른 건 입주 20년이 넘은 단지였다. ■ ① 8월, 오래된 아파트가 먼저 뛰었다 한국부동산원 8월 지수에서 서울 20년 초과 아파트는 102.6으로 전월(101.4)보다 1.21% 올라 모든 연령대 가운데 상승폭이 가장 컸다. 5년 이하 신축 지수는 101.9로 7월(101.0) 대비 0.88% 상승했다. 흐름은 강북에서 더 뚜렷했다. 노원·도봉·강북·성북구가 속한 동북권의 20년 초과 아파트 지수는 7월 101.7에서 8월 103.6으로 1.78% 올라 서울 전 권역 중 전월 대비 상승폭 1위였다. 은평·마포·서대문구가 속한 서북권도 20년 초과 지수(103.3)가 5년 이하(101.1)를 웃돌았다. ▷ 8월 서울 아파트 연령·권역별 매매가격 상승률(전월 대비) · 1.78 동북권 20년 초과 · 1.21 서울 20년 초과 · 0.88 서울 5년 이하 · 0.6 동남권 5년 이하 자료: 한국부동산원 연령별 아파트 매매가격지수 · 2026년 8월(9월 25일 보도) 동남권(강남3구·강동) 20년 초과는 같은 달 소폭 하락해 막대에서 뺐습니다. 월간 지수 기준입니다. (사진) 정비사업 기대감이 강북 노후 단지의 가격을 끌어올렸다는 분석이 나왔다. ■ ② 왜 구축이 먼저 올랐나 — 정비사업과 '키 맞추기' 보도들은 두 가지 이유를 짚었다. 첫째는 정비사업 기대감이다. 강북은 신축 공급이 상대적으로 적은 데다 노원구 상계동 등에서 재건축 등 정비사업 추진이 본격화하면서 노후 단지에 관심이 몰렸다는 분석이다. 둘째는 '키 맞추기'다. 매일경제가 전한 마포구 한 공인중개사의 설명은 이렇다. "한동안 신축 아파트값이 많이 오르면서 최근 20년 이상 구축 아파트 가격이 키 맞추기 양상을 보인 영향도 있는 것 같다." 신축과 구축의 가격 차가 벌어진 만큼 뒤늦게 따라붙었다는 얘기다. ▷ 같은 8월, 강북 구축과 강남 구축은 다르게 움직였다 한국부동산원 2026년 8월 월간 지수, 9월 25일 매일경제·아이뉴스24·SBS Biz 보도 기준입니다. (사진) 강남 고가 재건축 단지에서는 기존 시세보다 크게 낮춘 매물이 나왔다. ■ ③ 강남은 왜 거꾸로 갔나 — 내 상황별로 읽기 강남 3구와 강동구가 속한 동남권에서는 5년 이하 신축 지수가 101.5로 전월(100.9)보다 0.6% 오른 반면, 20년 초과 지수는 100.89로 전월(100.9)보다 소폭 내렸다. 보도들은 정부가 지난달 발표한 8·3 세제개편안 이후 가격은 높지만 실거주 비율이 낮은 재건축 추진 단지에서 매물이 늘고 호가가 낮아졌다고 분석했다. 압구정동·대치동의 초고가 재건축 단지에서는 기존 시세보다 5억~10억원 이상 낮춘 급매물이 나왔다. 강북 구축을 보는 실수요자라면 '오른 이유'가 사업 기대인지부터 확인해야 하고, 강남 구축 보유자라면 세제 변화가 내 보유 조건에 어떻게 닿는지가 먼저다. 한 달치 지수만으로 방향을 단정하기는 이르다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 자료와 보도를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 실제 조건과 수치는 시점과 개인 상황에 따라 달라지므로 해당 기관 공고와 원자료를 직접 확인하세요. 투자 판단과 책임은 독자 본인에게 있습니다. 정리하면 8월 서울은 '신축이 무조건 더 오른다'는 공식이 강북에서 먼저 깨졌고, 강남 재건축은 세제 변수로 반대 방향을 봤다. 같은 서울, 같은 구축이라도 어디에 있고 무엇을 기대받는지에 따라 숫자가 갈린다. 다음 달 연령별 지수에서 이 흐름이 이어지는지 확인해 보자. (사진) 같은 서울, 같은 구축이라도 권역에 따라 숫자가 갈렸다. ■ 한 줄 정리 ① 지역 먼저 보세요. 같은 '20년 초과'라도 8월 동북권은 1.78% 올랐고 동남권은 소폭 내렸습니다. 서울 평균만 보면 판단이 틀어집니다. ② 오른 이유가 '정비사업 기대'라면, 관심 단지의 실제 사업 단계(안전진단·조합설립·사업시행인가 등)를 구청 공고로 확인하세요. 기대와 확정은 다릅니다. ③ 8·3 세제개편안처럼 세금 변수가 호가를 움직였다는 분석이 나온 만큼, 실거주 여부에 따라 달라지는 세금을 매수 전에 세무 상담으로 점검하세요. ④ 월간 지수는 한 달치 흐름입니다. 다음 달 발표와 주간 동향을 함께 보고 추세인지 한 달의 튐인지 가려 보세요. ■ 출처 · 매일경제 — 서울 20년 넘은 구축 상승률, 신축 추월 (2026-09-25) https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005740014?sid=101 · 아이뉴스24 — 서울 노후 아파트 매매 상승폭 신축 추월 (2026-09-25) https://n.news.naver.com/mnews/article/031/0001061222?sid=101 · SBS Biz — 서울 20년 초과 아파트 매매가 상승폭 신축 압도 (2026-09-25) https://n.news.naver.com/mnews/article/374/0000534788?sid=101 · 한국부동산원 연령별 아파트 매매가격지수(2026년 8월)