같은 신도시, 같은 전용 84㎡인데 1년 반 뒤에 나온 단지가 9430만원 더 비쌌다. 경기 고양창릉 공공택지에서 올해 7월 공급된 S4블록의 최고 분양가는 8억6719만원으로, 지난해(2025년) 1월 공급된 S5블록 최고가 7억7289만원보다 9430만원 높았다(서울경제·연합뉴스 10월 20일 보도, 부동산 업계 집계). 분양가상한제가 적용되는 곳이라 '조금 기다려도 비슷한 값에 또 나온다'고 생각하기 쉽지만, 올해 수도권 공공택지 4곳의 후속 단지는 모두 앞 단지보다 비싸게 나왔다. (사진) 고양창릉 S4블록 전용 84㎡ 최고 분양가는 지난해 1월 공급된 S5블록보다 9430만원 높았다(업계 집계, 10월 20일 보도). ■ ① 4곳 모두 올랐다 — 지구별 상승액 상승 폭이 가장 큰 곳은 고양창릉이지만 다른 지구도 방향은 같았다. 김포 풍무역세권에서는 지난해 10월 공급된 B5블록 전용 84㎡ 최고 분양가가 7억150만원이었는데, 올해 7월 공급된 B4블록은 최고 7억6250만원으로 9개월 만에 6100만원 비싸졌다. 평택 고덕국제신도시에서는 올해 6월 공급 단지가 지난해 공급 단지보다 5750만원, 인천 검단신도시에서는 6월 공급 단지가 3630만원 높게 분양가를 정했다(연합뉴스 보도 기준). 네 곳 모두 국가가 조성한 공공택지이고, 분양가상한제를 적용받는 곳이다. 같은 지구 안에서 1년 남짓 간격으로 나온 블록끼리도 이만큼 차이가 났다는 점에서, 상한제가 '가격 동결'이 아니라는 사실이 숫자로 확인된 셈이다. ▷ 공공택지 전용 84㎡ 최고 분양가 상승액(단위: 만원) · 9430 고양창릉 · 6100 김포풍무 · 5750 평택고덕 · 3630 인천검단 자료: 서울경제·연합뉴스 보도(부동산 업계 집계) · 2026-10-20 각 지구 올해 공급 단지와 지난해 공급 단지의 최고 분양가 차이입니다. 비교 시점은 지구마다 다릅니다(고양창릉 2025년 1월→2026년 7월, 김포 2025년 10월→2026년 7월). ■ ② 왜 올랐나 — 공사비·건축비·전망지수 보도가 꼽은 첫 번째 원인은 공사비다. 한국건설산업연구원에 따르면 올해 8월 건설공사비지수는 138.74로 전년 동월보다 5.98% 올랐고, 지난해 8월 상승 전환 이후 13개월 연속 올랐다. 국토교통부도 9월 15일부터 상한제 주택에 적용하는 기본형건축비를 ㎡당 223만7000원에서 232만8000원으로 4.07% 올렸다. 앞으로의 분위기를 보여 주는 지표도 같은 방향이다. 주택산업연구원이 발표한 10월 분양가격 전망지수는 114.3으로 전월보다 5.5포인트 높아졌다. 다만 서울경제는 같은 공공택지 안에서도 단지별 택지비와 가산비, 설계 등에 따라 분양가가 달라지므로 후속 단지의 가격 상승을 공사비 영향만으로 해석하기는 어렵다고 짚었다. ▷ 분양가를 밀어 올린 지표(발표 시점 기준) · 5.98% 건설공사비지수 상승률 2026년 8월·전년 동월 대비 · 4.07% 기본형건축비 인상률 9월 15일부터·㎡당 · 114.3 분양가격 전망지수 10월·전월보다 5.5p↑ (사진) 8월 건설공사비지수는 전년 동월보다 5.98% 올랐다(한국건설산업연구원). ■ ③ 상한제는 '상한'이지 '고정가'가 아니다 분양가상한제 아래 분양가는 택지비와 건축비를 더해 정해지는 '상한'이다. 건축비는 국토교통부가 고시하는 기본형건축비에 단지별 가산비가 붙는 구조라, 기준 단가가 오르면 상한선도 함께 올라간다. 같은 지구라도 블록마다 택지비와 가산비가 다르니 앞 단지 가격을 그대로 내 예산표에 옮겨 적으면 모자랄 수 있다. 내 집 마련 일정을 짠다면 '직전 단지 가격'보다 '다음 공고에 반영될 기준이 무엇인지'를 먼저 보는 편이 안전하다. ▷ 상한제 분양가, 이렇게 정해진다 · 택지비 감정가 등 기준 · 기본형건축비 국토부 고시 · 가산비 추가 비용 반영 · 심사·공고 심의 후 공고 택지비 산정 방식은 사업 유형에 따라 다릅니다. 실제 금액은 단지별 입주자모집공고에서 확인하세요. (사진) 상한제 분양가는 택지비와 건축비(기본형건축비+가산비)를 더해 정하는 상한이다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 보도·통계를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 수치는 각 발표·보도 시점 기준이라 이후 달라질 수 있으니 실제 조건은 해당 기관 공고와 원문으로 확인하세요. 판단은 독자 본인의 몫입니다. (사진) 같은 지구라도 블록·평형·층에 따라 분양가가 다르다. 공고문 확인이 먼저다. 정리하면, 분양가상한제 지역에서도 공사비와 기준 단가가 오르는 동안에는 후속 단지가 더 비싸게 나올 수 있다. 다만 상승 폭은 지구·블록마다 달랐고, 그 원인을 공사비 하나로만 볼 수도 없다. 계약금과 중도금은 분양가에 비례해 정해지는 경우가 많아, 분양가가 오르면 초기에 마련해야 할 현금도 함께 늘어난다는 점도 기억해 두자. 청약 여부는 각자의 자금 사정과 거주 계획에 달린 문제다. 다음 공고가 나오면 숫자부터 직접 맞대 보자. ■ 한 줄 정리 ① 관심 지구에서 직전에 공급된 단지의 최고·최저 분양가와 공급 시점을 먼저 확인하세요. 앞 단지 가격은 참고값일 뿐입니다. ② 다음 단지 입주자모집공고가 나오면 택지비·건축비·가산비 항목을 직전 공고와 나란히 놓고 어디서 올랐는지 비교하세요. ③ 계약금·중도금 일정과 대출 가능액을 '오른 분양가' 기준으로 다시 계산해 자기자금이 얼마나 더 필요한지 확인하세요. ④ 같은 지구라도 블록·평형·층에 따라 가격이 다르니 '최고가' 기사 수치를 내 조건에 그대로 대입하지 마세요. ■ 출처 · 서울경제 — 「분상제 아파트도 분양가 뛴다…고양창릉 1년 반 새 9400만원↑」 (2026-10-20) https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004673119?sid=101 · 연합뉴스 — 「공사비 상승에…고양창릉 분양가 1년 새 최대 9천430만원 올라」 (2026-10-20) https://n.news.naver.com/mnews/article/001/0016387695?sid=101