4억원 이하 빌라·오피스텔을 살 때 집값의 최대 80%까지 저리로 빌려주는 청년미래보금자리론이 2027년 1월 나온다. 그런데 국토교통부 실거래가 공개시스템 기준 올해 1~8월 거래된 서울 다세대·연립주택의 평균 매매가격은 4억2935만원으로 이미 대상 한도 4억원을 넘었다(중앙일보 10월 3일 보도). 출시까지 석 달, 서울에서 이 대출로 살 수 있는 집은 어떤 집일까. ▷ 서울 비아파트 가격과 청년미래보금자리론 한도 · 4억원 대상 주택가격 상한 전용 85㎡ 이하 비아파트 · 4억2935만원 서울 다세대·연립 평균 2026년 1~8월 실거래 · 국토부 · 5.27% 다세대·연립 매매가 상승 2026년 1~7월 · 한국부동산원 (사진) 서울 비아파트 평균가격은 이미 정책대출 한도를 넘었다. ■ ① 제도 요약 — 누가, 어떤 집에 중앙일보에 따르면 정부는 내년부터 39세 이하 생애최초 주택 구입 청년을 대상으로 청년미래보금자리론을 출시한다. 4억원 이하이면서 전용 85㎡ 이하인 연립·다세대·오피스텔 등 비아파트를 살 때 집값의 최대 80%(서울·수도권은 70%)까지 저리로 빌릴 수 있다. 정부는 '부담 가능한 주거 선택지 확대'와 '주거 사다리 복원'을 정책 목표로 제시했다. 소득 요건과 적용 금리 같은 세부 조건은 출시 공고에서 최종 확인해야 한다. ▷ 청년미래보금자리론, 이 순서로 따져 보세요 · 대상 확인 39세 이하 · 생애최초 주택 구입 · 주택 유형 연립·다세대·오피스텔 등 비아파트 · 가격·면적 4억원 이하 · 전용 85㎡ 이하 · 대출 한도 집값의 최대 80% · 서울·수도권 70% · 출시 공고 2027년 1월 예정 · 소득·금리 확인 중앙일보 2026년 10월 3일 보도 기준. 출시 전 세부 요건은 달라질 수 있습니다. (사진) 한도 안의 집을 찾으려면 면적과 준공 연도부터 본다. ■ ② 서울 비아파트 평균가, 한도와 비교하면 올해 1~8월 거래된 서울 다세대·연립 2만4249가구(공공기관·법인 거래 제외)의 평균은 4억2935만원이었고, 선호도가 높은 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 5억4201만원이었다. KB부동산 기준 서울 오피스텔은 3분기 30㎡ 이하 초소형을 빼면 평균 6억9500만원이다. 면적별로 40㎡ 초과~60㎡ 이하가 4억4206만원, 60~85㎡가 6억9867만원으로 모두 4억원을 넘는다. ▷ 서울 비아파트 평균 매매가격 vs 대상 한도 · 69867 오피스텔 60~85㎡ · 54201 다세대·연립 60~85㎡ · 44206 오피스텔 40~60㎡ · 42935 다세대·연립 전체 평균 · 40000 청년미래보금자리론 상한 자료: 국토교통부 실거래가(2026년 1~8월)·KB부동산(2026년 3분기) · 중앙일보 10월 3일 보도 다세대·연립은 국토부 실거래(공공·법인 제외), 오피스텔은 KB부동산 3분기 평균으로 집계 기준이 다릅니다. (사진) 가격은 오르고, 남는 선택지는 외곽·소형·노후 주택일 수 있다. ■ ③ 가격은 오르는 중 — 남는 선택지 한국부동산원에 따르면 다세대·연립 매매가격은 올해 7월까지 5.27% 올라 2008년(13.1%) 이후 가장 높은 상승률이다. 서울 오피스텔도 1분기 0.26%를 시작으로 3분기 0.16%까지 3개 분기 연속 올랐다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 매물 부족과 인허가·착공 감소, 재개발 호재를 원인으로 짚었다. 한 부동산전문가는 서울에선 대상이 외곽이나 소형·노후 주택에 한정될 수 있다고 봤다. 국토부 2022년도 건축물 현황(다소 지난 자료)에서 서울 주거용 건축물의 54.3%가 지은 지 30년을 넘었다. 정책대출 문턱과 시세 사이의 간격이 넓을수록 실수요자의 선택은 면적을 줄이거나, 외곽으로 가거나, 더 오래된 집을 고르는 쪽으로 좁혀진다. 중앙일보는 재개발·모아타운 같은 도시정비사업으로 사라질 비아파트까지 고려하면 선택지는 더 줄어들 수 있다고 짚었다. 대출을 쓸 수 있는 내년 1월엔 가격이 더 올라 있을 것이라는 시장의 시각도 함께 전했다. 한도 안의 집을 찾는 일 못지않게 그 집의 상태와 입지를 따지는 일이 중요해지는 이유다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 보도·자료를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 실제 조건과 판단은 시점·개인 상황에 따라 달라지므로 해당 기관 공고와 원문을 확인하세요. (사진) 계약 전 준공 연도와 정비구역 여부를 서류로 확인하자. 함영진 랩장은 비아파트를 고를 때 위치와 가격뿐 아니라 자산가치와 원하는 시점에 팔 수 있는지도 따져야 한다고 조언했다. 정책대출의 문턱을 넘는 것과 오래 살 집을 고르는 것은 다른 문제다. 출시 공고 전까지 내 조건과 관심 지역 시세를 미리 정리해 두면 판단이 빨라진다. ■ 한 줄 정리 ① 2027년 1월 출시 공고가 나오면 소득 요건·적용 금리·주택가격 산정 기준(시세인지 매매가인지)을 가장 먼저 확인하세요. ② 관심 주택은 국토교통부 실거래가 공개시스템으로 같은 건물·면적의 최근 거래가와 전용 85㎡ 이하 여부를 보세요. ③ 건축물대장으로 준공 연도를 확인하고, 정비구역·모아타운 대상지인지 자치구에 문의하세요. ④ 되팔 때를 생각해 같은 동네 비아파트 거래량이 꾸준한지도 살펴보세요. ■ 출처 · 중앙일보 — 4억 이하 비아파트 '보금자리론' 나온다는데…서울 다세대 평균가격 4억 넘어 (2026-10-03) https://n.news.naver.com/mnews/article/353/0000056793?sid=102 · 국토교통부 실거래가 공개시스템(2026년 1~8월 서울 다세대·연립) (2026-10-03) · KB부동산 서울 오피스텔 매매가격(2026년 3분기) (2026-10-03)