세금과 기회비용까지 반영한 20년 연평균 수익률에서 서울 부동산이 11.6%로 1위였다. 코스피는 6.0%, 미국 S&P500은 7.1%였다. 자본시장연구원이 9월 18일 서울 여의도에서 연 개원 29주년 컨퍼런스에서 발표된 숫자다. 연구진은 가계 자금이 부동산에 쏠린 것이 성과 면에서는 합리적인 선택이었다고 평가하면서, 방향을 바꾸려면 수익률을 탓하기보다 세제를 손봐야 한다고 제언했다. 다만 이건 제도가 아니라 아직 제안이다. (사진) 표 한 장이 '왜 부동산이었나'를 설명한다. ■ ① 20년 수익률 표에 담긴 것 발표는 자본시장연구원 이효섭 선임연구위원이 한국조세재정연구원 홍병진과 함께 진행한 공동 연구다. 보유세·양도세·거래세와 투자 기회비용을 반영한 세후 20년 연평균 수익률은 서울 부동산 11.6%, 전국 부동산 7.2%, 미국 S&P500 7.1%, 코스피 6.0%, 공모펀드 5.7%, 주가연계증권(ELS) 2.1% 순이었다. 시사저널은 서울 부동산 수익률이 코스피 6.0%의 약 1.9배라고 전했다. 분석에는 2023년 1월부터 2025년 12월까지의 월별 수익률이 활용됐다고 보도됐다. 과거 기록이라는 점, 지역과 시점에 따라 결과가 달라진다는 점은 그대로 남는다. 주택을 사지 않고 전세로 살며 금융상품에 투자한 경우와 대출을 받아 주택을 산 경우를 비교하는 방식으로 계산했다는 설명도 함께 보도됐다. ▷ 세금·기회비용 반영 20년 연평균 세후 수익률 · 11.6 서울 부동산 · 7.2 전국 부동산 · 7.1 미국 S&P500 · 6 코스피 · 5.7 공모펀드 · 2.1 주가연계증권(ELS) 자료: 자본시장연구원·한국조세재정연구원 공동 연구 · 2026-09-18 발표 보유세·양도세·거래세와 투자 기회비용을 반영한 세후 기준의 과거 수익률입니다. 미래 수익을 보장하지 않으며 특정 자산을 권유하는 자료가 아닙니다. ■ ② 연구진이 제시한 목표와 수단 연구진이 제시한 목표는 향후 10년간 가계 자산에서 부동산 비중을 64.5%에서 50%로 낮추고 금융투자상품 비중을 8.5%에서 20%로 높이는 것이다. 수익률과 위험을 함께 반영한 최적 포트폴리오에서 부동산 비중이 67.1%로 계산됐고, 실제 가계의 부동산 비중 64.5%가 이와 비슷하다는 점이 '쏠림이 비합리적이지 않았다'는 근거로 제시됐다. 수단으로는 부동산 보유세의 단계적 조정, 부동산 처분 자금이 자본시장으로 들어올 때의 세제 인센티브, 개인종합자산관리계좌(ISA) 세제혜택 확대, 금융투자소득의 손익통산과 결손금 이월공제 도입이 함께 제안됐다. 펀드·일임·신탁·ELS 등에 상품별로 다르게 적용되는 과세를 '동일 자산·동일 과세' 원칙으로 정비하고, 여러 세제혜택 계좌를 하나로 통합하자는 구상도 나왔다. ▷ 가계 자산 구성 — 현재와 연구진이 제시한 10년 목표 자료: 자본시장연구원 · 2026-09-18 발표 목표치는 연구진이 제안한 방향이며 확정된 정책 목표가 아닙니다. (사진) 제안과 제도 사이에는 국회 논의가 있다. ▷ 발표에서 자주 인용된 세 숫자 · 11.6% 서울 부동산 20년 연평균 세후 수익률 코스피 6.0%의 약 1.9배(2026년 9월 18일 발표) · 64.5% 실제 가계 자산의 부동산 비중 연구진은 10년 내 50%로 낮추는 목표를 제시 · 67.1% 수익률·위험 반영 최적 포트폴리오의 부동산 비중 연구진 시뮬레이션 결과 ■ ③ 독자 입장에서 지금 확인할 것 여기서 분명히 해 둘 것이 있다. 이번 내용은 연구기관의 제언이고 확정된 제도가 아니다. 보유세와 금융투자 과세는 법 개정 사항이라 국회 논의를 거쳐야 하고, 그 과정에서 내용이 바뀌거나 시행 시점이 미뤄지는 일이 흔하다. 그래서 지금 단계에서 세금 계획을 미리 바꿀 이유는 없다. 대신 확인할 수 있는 것은 현재 제도다. 올해 남은 ISA와 연금계좌 납입 한도가 얼마인지, 세액공제 한도를 계좌별로 얼마나 채웠는지, 보유 부동산의 보유세 고지 일정이 언제인지는 지금도 조회할 수 있다. 제도가 바뀌든 안 바뀌든 이 항목들은 본인 상황에 따라 결과가 달라지는 부분이다. (사진) 확인할 수 있는 것은 지금의 한도와 일정이다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 보도와 공공기관·연구기관 자료를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 수치는 발표·집계 시점의 값이고 금리·환율·지수는 매일 바뀝니다. 실제 조건은 시점과 개인 상황에 따라 달라지므로 해당 기관 공고와 상품 설명서를 확인하세요. (사진) 과거의 표는 과거의 조건 위에서 만들어졌다. 정리하면 이번 발표의 핵심은 '어디에 투자하라'가 아니라 '왜 부동산으로 몰렸나'에 대한 설명이다. 20년 수익률 표는 과거의 기록이고 세제 제안은 아직 제안이다. 오늘 확인할 수 있는 것은 내 계좌의 남은 한도와 세금 일정뿐이라는 점에서, 이 뉴스는 결정을 재촉하는 소식이 아니라 구조를 이해하는 자료에 가깝다. ■ 한 줄 정리 ① 이 내용이 연구기관 제언이고 법 개정 전 단계라는 점을 구분했는지 ② 표에 적힌 수익률이 과거 20년 시뮬레이션 결과라는 점과 분석 기간이 명시돼 있다는 점을 확인했는지 ③ 세후 수익률에는 보유세·양도세·거래세와 기회비용이 반영돼 세전 수익률과 다르다는 것을 알고 있는지 ④ 올해 남은 ISA·연금계좌 납입 한도와 세액공제 한도를 계좌별로 조회해 봤는지 ⑤ 보유 부동산이 있다면 재산세와 종합부동산세 고지 일정을 확인했는지 — 제도가 바뀌기 전에 확인할 수 있는 것은 지금의 한도와 일정뿐입니다. ■ 출처 · 헤럴드경제 — 서울 부동산이 S&P500·코스피 모두 앞섰다, 연평균 세후 11% 수익률 (2026-09-18) https://n.news.naver.com/mnews/article/016/0002699445?sid=101 · 시사저널 — 서울 부동산 수익률이 코스피 제쳤다 (2026-09-18) https://n.news.naver.com/mnews/article/586/0000138515?sid=101