100억원짜리 압구정 아파트를 사면서 절반인 약 50억원을 은행이 아니라 그 집을 판 집주인들에게 빌렸다. 10월 31일부터 주간조선·매일경제·서울경제가 일제히 보도한 방송인 김동현의 신현대12차(전용 182㎡, 약 55평) 매입 건이다. 왜 은행이 아니었을까. 지난해(2025년) 10·15 부동산 대책 이후 25억원 초과 주택의 주택담보대출 한도는 최대 2억원으로 묶여 있다. 그 빈칸을 메운 방식이 '셀러 파이낸싱'이다. ▷ 압구정 100억 거래, 숫자 세 개 · 100억 매매가 전용 182㎡·9월 23일 계약 · 60억 근저당 채권최고액 합계 매도인 4명이 채권자 · 약 50억 매도인 차입 추정액 실제 금액은 비공개 (사진) 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라 담보로 잡을 수 있는 최대 한도다. ■ ① 등기부에 찍힌 근저당 4건 — 50억은 어떻게 나왔나 보도에 따르면 계약은 9월 23일, 잔금과 소유권 이전 등기는 10월 21일에 마쳤다. 등기부등본에는 기존 공동 소유주 4명을 채권자로 하는 근저당권 4건이 설정됐고, 채권최고액은 31억2000만원, 10억8000만원, 10억8000만원, 7억2000만원으로 합계 60억원이다. 채권최고액은 빌린 돈 자체가 아니라 담보로 확보해 둔 최대 한도다. 보통 실제 대출금의 약 120%로 잡는 관행을 거꾸로 적용해, 기사들은 차입액을 약 50억원으로 추산했다. 서울경제는 나머지 50억원가량을 자기자금 등으로 마련했을 가능성이 있다고 전했다. 다만 실제 차입 규모와 이율, 상환 조건은 확인되지 않았다는 점을 기사들도 분명히 적었다. ▷ 등기부에 설정된 근저당 4건의 채권최고액 · 31.2 공동소유주 1 · 10.8 공동소유주 2 · 10.8 공동소유주 3 · 7.2 공동소유주 4 자료: 주간조선·매일경제 보도(등기부등본) · 2026-10-31~11-01 합계 60억원. 채권최고액은 담보 한도이며, 통상 실제 대출금의 약 120%로 설정한다는 관행으로 차입액 약 50억원이 추산됐습니다. (사진) 매도인은 판 집에 근저당을 설정해 받을 돈을 확보한다. ■ ② 셀러 파이낸싱이란 — 대통령 부부 매각 때도 쓰였다 집을 사는 사람이 매도인에게 매매대금 일부를 빌리는 방식을 셀러 파이낸싱(Seller Financing)이라고 한다. 매도인은 판 집에 근저당권을 설정해 받을 돈을 확보하고, 매수인은 은행 대출 밖에서 부족한 자금을 채운다. 이 방식은 이재명 대통령 부부가 올해 7월 경기 성남시 분당구 아파트를 29억원에 매도할 때도 주목받았다. 그때는 대통령 부부가 '빌려주는 쪽'이었고, 해당 아파트에는 대통령 부부를 채권자로 하는 채권최고액 약 17억7000만원의 근저당권이 설정됐다. 보도들은 주택담보대출 규제가 강화되면서 고가 주택 거래에서 이런 방식이 주목받고 있다고 설명했다. ▷ 은행 주담대와 셀러 파이낸싱, 무엇이 다른가 자료: 주간조선·서울경제 보도 · 2026-10-31~11-01 대출 한도는 10·15 대책 기준이며 보도 시점 이후 바뀔 수 있습니다. (사진) 은행 한도 밖의 돈도 결국 갚아야 할 빚이다. ■ ③ 은행 대출과 무엇이 다른가 — 결국 갚아야 할 빚 셀러 파이낸싱은 은행 심사 대신 당사자 간 계약으로 조건이 정해진다. 서울경제는 '매도인에게 빌린 돈도 결국 갚아야 할 채무인 만큼 거래 조건에 따라 부담이 달라질 수 있다'고 짚었다. 금리와 상환 방식이 상품으로 공시되는 은행 대출과 달리, 이 거래의 조건은 계약서에만 남는다는 뜻이다. 매도인 쪽에서도 대금 일부를 나중에 받는 만큼 매수인의 상환 능력에 기대는 구조가 된다. 이번 매물은 신현대9·11·12차로 이뤄진 압구정2구역(1982년 준공, 1924가구) 재건축 대상이다. 지난해 9월 시공사를 정했고 올해 7월 서울시 정비사업 통합심의에서 조건부 의결을 받아, 최고 66층·14개 동·2381가구로 바뀔 예정이다. 차입 조건과 재건축 일정이 함께 맞물리는 거래인 셈이다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 보도·발표를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 개인 간 차입 거래는 계약 조건과 신고 방법에 따라 결과가 크게 달라지므로 중개사·법률·세무 전문가와 확인하세요. 판단은 독자 본인의 몫입니다. (사진) 재건축을 앞둔 단지의 거래는 자금 조건과 사업 일정을 함께 봐야 한다. 정리하면, 이번 거래가 보여준 것은 '대출 규제의 빈칸을 개인 간 신용이 메우는 장면'이다. 방식 자체가 새로운 것은 아니지만, 빌린 돈의 조건이 공개되지 않는 만큼 숫자 하나하나를 직접 확인하는 습관이 더 중요해졌다. ■ 한 줄 정리 ① 등기부등본 '을구'의 근저당 채권최고액은 실제 빌린 돈이 아니라 담보 한도입니다. 실제 차입액과 혼동하지 마세요. ② 매도인에게 돈을 빌리는 거래라면 이율·만기·상환 방식·연체 시 처리 조건을 차용 계약서에 빠짐없이 적었는지 확인하세요. ③ 규제지역 주택은 자금조달 내역 신고 대상일 수 있으니, 개인 간 차입을 어떻게 기재해야 하는지 중개사·관할 관청에 미리 문의하세요. ④ 은행 대출 한도(25억원 초과 주택 최대 2억원)는 보도 시점 기준이며 정책에 따라 바뀔 수 있습니다. ■ 출처 · 주간조선(조선일보) — 「김동현, 압구정 100억 아파트 매입…李대통령도 활용한 '이 방법'」 (2026-11-01) https://n.news.naver.com/mnews/article/053/0000062741?sid=101 · 매일경제 — 「김동현, 100억 압구정 아파트 샀다…50억은 '집주인 대출'」 (2026-10-31) https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005756972?sid=102 · 서울경제 — 「“李대통령도 썼던 ‘그 방법’”…김동현, 100억 아파트 매입」 (2026-10-31) https://n.news.naver.com/mnews/article/011/0004677288?sid=101