금리가 0.25%포인트 오르면 전국 아파트값은 6개월 뒤 1.2% 떨어진다. 국토연구원이 2026년 9월 23일 발간한 보고서에서 금리 상승 국면만 따로 떼어 추정한 결과다. 눈여겨볼 대목은 시점이다. 충격은 1~2년 뒤가 아니라 반년 안에 가장 크게 나타났고, 그 뒤로는 오히려 줄었다. 한국은행이 올해 7월과 8월 기준금리를 0.25%포인트씩 올려 연 3.00%가 된 상황이라, 이 숫자가 지금 내 집값과 이자에 어떤 뜻인지 짚어 봤다. (사진) 금리 뉴스가 집값에 닿기까지는 시차가 있다. 이번 보고서는 그 시차를 쟀다. ■ ① 인상기에는 충격이 앞에 몰린다 보고서(국토이슈리포트 '금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점')에 따르면 금리 상승 국면에서 0.25%포인트 인상 충격에 대한 전국 아파트 매매가격 누적 반응은 6개월 뒤 -1.2%, 12개월 뒤 -1.1%, 24개월 뒤 -0.9%였다. 상승·하락 국면을 가리지 않고 전체 기간으로 넓히면 그림이 반대다. 같은 시점에 -0.5%, -0.9%, -1.2%로 시간이 갈수록 하락 폭이 커졌다. 서울파이낸스 보도에 따르면 보고서는 1999년 5월부터 올해 8월까지의 자료로 CD(91일) 금리, M2 증가율, KB 아파트 매매가격지수 변동률 등을 함께 분석했다. 이 기간 금리 상승 국면은 7회(144개월), 하락 국면은 7회(184개월)였다. 같은 0.25%포인트라도 인상기에 들어서면 시장이 더 빨리 반응했다는 뜻이다. ▷ 금리 0.25%p 인상 뒤 전국 아파트값 누적 하락폭 자료: 국토연구원 국토이슈리포트 · 2026-09-23 발간(뉴스1·서울파이낸스 보도 인용) 모든 값은 하락폭(%)입니다. 과거 자료로 추정한 모형 결과이며 앞으로의 가격 예측이 아닙니다. (사진) 같은 0.25%포인트라도 언제 오르느냐에 따라 반응의 모양이 달랐다. ■ ② 집 사는 돈의 출처가 바뀌었다 보고서는 금리만 볼 게 아니라 돈이 어디서 들어오는지도 함께 보라고 했다. 보고서가 인용한 자금조달계획서 집계에서 서울 주택 매입자금 가운데 금융기관 대출 비중은 2021~2022년 15.7%에서 올해 1~4월 23.6%로 7.9%포인트 높아졌다. 주식·채권 매각대금은 2.8%에서 6.6%로, 증여·상속은 3.7%에서 6.4%로 늘었고 부동산 처분대금도 27.9%에서 32.9%로 올랐다. 반대로 임대보증금 비중은 27.1%에서 6.6%로 20.5%포인트 급감했다(예금·현금 등 일부 항목 제외 기준). 박진백 국토연 부연구위원은 "금리와 시중 유동성은 상호 밀접하게 연관돼 주택시장에 영향을 미친다"며 정책금융, 전세보증금, 증여와 가족 간 차입까지 자금 경로를 함께 살펴야 한다고 말했다. ▷ 서울 주택 매입자금 조달 구성 변화 자료: 국토연구원 보고서 인용 자금조달계획서 집계 · 2021~2022년 vs 2026년 1~4월(2026-09-23 보도) 예금·현금 등 일부 조달 항목을 제외한 기준이라 합계가 100%가 아닙니다. ■ ③ 내 돈에는 어떻게 닿나 대출 비중이 커졌다는 건 금리 변화가 집값뿐 아니라 가계의 월 상환액에 더 직접 닿는다는 뜻이기도 하다. 보고서도 집값 하락과 함께 차주의 원리금 상환 부담이 커질 수 있다며 가계의 채무상환능력과 연체 동향을 계속 점검해야 하고, 특히 취약차주는 부담이 상대적으로 크게 늘 수 있다고 지적했다. 이미 집을 가진 사람이라면 가격보다 이자가 먼저 체감된다. 매수를 고민하는 사람이라면 '언제 사느냐'보다 '금리가 한 번 더 움직여도 버틸 수 있느냐'가 먼저 확인할 질문이다. (사진) 숫자가 모형 속 평균이라면, 내 계산은 내 대출 조건에서 시작한다. [ℹ 라운지 안내] 이 글은 공개된 자료와 보도를 정리한 정보 제공용이며 특정 상품 가입이나 투자를 권유하지 않습니다. 실제 조건은 시점과 개인 상황에 따라 달라지므로 해당 기관 공고와 약관을 직접 확인하세요. 정리하면 이번 보고서의 메시지는 '집값이 떨어진다'가 아니라 '인상기의 충격은 생각보다 빨리 온다'에 가깝다. 금리 경로는 한국은행이, 가격은 시장이 정한다. 라운지가 할 수 있는 조언은 내 대출의 재산정 일정과 상환 여력을 지금 한 장으로 정리해 두라는 것뿐이다. (사진) 금리의 시간표와 내 대출의 시간표를 나란히 놓아 볼 때다. ■ 한 줄 정리 ① 내 대출의 금리 재산정 주기부터 확인하세요. 변동금리라면 다음 조정일과 기준지표를, 혼합형이라면 고정 기간이 언제 끝나는지를 적어 두면 금리 뉴스가 내 이자에 닿는 시점이 보입니다. ② 이자가 한 번 더 오른다고 가정하고 월 상환액을 다시 계산해 보세요. 은행 앱의 상환 시뮬레이션으로 충분합니다. ③ 매수를 검토 중이라면 자금 계획표에서 대출·보증금·처분대금 비중을 따로 적어 보세요. 한 항목에 쏠려 있으면 그 항목의 변수가 곧 내 계획의 변수입니다. ④ 보고서 수치는 전국 평균의 모형 추정치입니다. 내가 보는 지역·단지의 흐름은 실거래가와 매물 추이로 따로 확인하세요. ■ 출처 · 뉴스1 — 국토연 "금리 0.25%p 오르면 6개월 뒤 아파트값 1.2%↓" (2026-09-23) https://n.news.naver.com/mnews/article/421/0009188655?sid=101 · 서울파이낸스 — 국토연 '금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점' 보도 (2026-09-23) https://www.seoulfn.com/news/articleView.html?idxno=638660 · 국토연구원 국토이슈리포트 — 금리상승기 주택시장 변동성 분석과 시사점